Đẩy nợ cho nhà dự án từ chính sách bán thành phầm ‘hỗ trợ vay nợ mua nhà’

Hỗ trợ hoặc đẩy nợ cho nhà dự án

Thị trường BĐS tỉnh tỉnh đồng nai từ thời điểm năm 2019 tới nay ghi nhận tỷ trọng thành phầm nhà ở tại những dự án công trình BĐS mới mở bán tối đa phía Nam. vào đó dự án công trình đều xuất hiện diện tích S thuộc diện khủng như Aqua City với diện tích S 1.000ha của Tập đoàn Novaland với hàng trăm ngàn thành phầm, nhà yếu là nhà và phố, căn biệt thự, shophouse… hoặc dự án công trình Gem Sky World Long Thành của Tập đoàn khu đất Xanh với diện tích S 9,2ha cùng hơn 4.000 thành phầm khu đất nền, nhà và phố, căn biệt thự shophouse…

Cũng từ đó, biên độ giá cả BĐS tại tỉnh này ghi nhận tăng mạnh. Theo DKRA Vietnam, giá cả nhà tại tỉnh đồng nai đang tăng bình quân từng năm là trên 25%. Việc tăng giá cả nhà cũng sẽ tạo ra giá cả BĐS tại những dự án công trình cao, dẫn tới việc nhà dự án và đơn vị phát triển dự án công trình phải sử dụng những chính sách bán thành phầm “tốt nhất” để hỗ trợ nhà dự án mua được nhà.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc marketing Tập đoàn Hà Đô Thành Phố Hồ Chính Minh thì thời nay những nhà dự án dự án công trình thường mang ra nhiều mức thanh toán cho nhà dự án lựa chọn khi bán nhà. Ví dụ như chính sách thanh toán đặt cọc giữ chỗ 50 tới 300 triệu tùy vào thành phầm tiện ích cao hoặc thấp, tiếp theo sau là đóng 15% và khi ra hợp đồng mua bán là đóng 30%, tiếp theo là đóng theo tiến độ xây dựng và giao nhà. Tới khi nhận nhà sẽ đóng xong 95%, 5% sót lại sẽ đóng khi nhận sổ hồng.

hoặc như chính sách nhà dự án xuất hiện thể đóng 95% tiện ích thành phầm ngay từ trên đầu nhưng nhà dự án sẽ ưu đãi bán từ 3 tới 5% tiện ích thành phầm cho nhà dự án.

tuy vậy, khảo sát trong thực tiễn một dự án công trình lớn tại khu khu đô thị Long Hưng, TP. Biên Hòa, tỉnh tỉnh đồng nai. ở đây đang ra hàng nghìn thành phầm nhà và phố, căn biệt thự, shophouse với giá cả thấp nhất là 46 triệu/mét vuông và tối đa là hơn 70 triệu/mét vuông.

vào vai người tiêu dùng nhà, PV Nhadautu.vn được nhân viên môi giới tên Hùng, hỗ trợ nhà dự án xuất hiện thị hiếu mua nhà dự án công trình tại sàn thanh toán giao dịch BĐS ngay cổng dự án công trình A.Q.C cho biết thêm hiện dự án công trình này đang được đơn vị phát triển dự án công trình mang ra 3 phương pháp thanh toán. vào đó chính sách tiên tiến nhất là chính sách thanh toán nổi trội, sau khoản thời hạn đóng 200 triệu tiền đặt cọc giữ chỗ thì 3 ngày sau sẽ đóng 10% tiện ích thành phầm, tiếp theo sau là cứ 3 tháng sẽ đóng 3% tiện ích thành phầm và sau đó là 5 rồi 8%, tới năm thứ 3 thì đóng 25% xấp xỉ với 95% tiện ích thành phầm và giao sổ hồng quyền sử dụng khu đất thì đóng 5% sót lại.

“Phương án này nhà yếu dành riêng nhà dự án mua nhà không vay ngân hàng”, Hùng nói.

Chính sách thanh toán thứ 2 được Hùng trình làng là thanh toán trước hạn, nghĩa là nhà dự án cũng đóng 200 triệu khi đặt cọc mua nhà, sau đó 3 ngày sẽ đóng 30% hoặc 50% tiện ích thành phầm và 3 năm sót lại sẽ đóng 3%, tới lần đóng ở đầu cuối khi nhận nhà là 25%.

Và phương án mà Hùng hướng dẫn ví dụ cũng như Hùng muốn nhà dự án lựa chọn nhiều nhất đó là sau khoản thời hạn đóng 200 triệu đặt cọc giữ chỗ, 3 ngày sau nhà dự án đóng 10% tiện ích thành phầm và vào vòng 20 ngày đơn vị phát triển dự án công trình sẽ hỗ trợ nhà dự án vay 40% tiện ích thành phầm đóng. Năm thứ 2 sẽ đóng 20% tiện ích sản phẩn và năm thứ 3 khi nhận nhà đóng 25% tiện ích thành phầm. Đổi lại, nhà dự án sẽ được doanh nghiệp đóng lợi nhuận cho ngân hàng 3 năm đầu.

“tuy vậy, nhà dự án chỉ xuất hiện thể hưởng quyền lợi khi vay ở 2 ngân hàng mà doanh nghiệp chỉ định, còn vay ngân hàng người tiêu dùng sẽ phải tự trả lợi nhuận. nơi đó chính sách mà nhà dự án dành phần lợi nhất cho nhà dự án để nhà dự án xuất hiện thể sở hữu được nhà ở, lợi nhuận thì nhà dự án chịu cho nhà dự án nên nhà dự án yên tâm mua nhà không lo ngại đóng lãi ngân hàng”, Hùng cho biết thêm.

tuy vậy, khi hỏi vậy thời hạn nào sẽ ký hợp đồng mua bán nhà, Hùng nói dự án công trình này nổi trội, nên hai năm đầu sẽ chỉ ký hợp đồng góp vốn, tới năm thứ 3 mới xuất hiện thể ký hợp đồng mua bán.

Thế nhưng, theo ông Lê Hữu Thắng, giảng viên ngành ngân sách – Ngân hàng, ĐH Ngân hàng TP.HCM cho rằng trong thực tiễn với gói vay này thì nhà dự án không tận thưởng mà doanh nghiệp mới là người tận thưởng.

ví dụ, ông Thắng cho biết thêm khi nhà dự án mua nhà, sẽ đóng theo tiến độ, tới khi ký hợp đồng mua bán sẽ đóng 30% tiện ích thành phầm và khi xây dựng tới đâu thì sẽ đóng số % tiện ích thành phầm và khi nhận nhà sẽ đóng hoàn thiện 95%. tuy vậy, với chính sách bán thành phầm của dự án công trình này thì nhà dự án đang đẩy nợ cho nhà dự án, ví dụ đó là ngay từ trên đầu nhà dự án sẽ phải giao 50% tiện ích mua thành phầm cho doanh nghiệp. Ví dụ thành phầm 8 tỷ, thì dù dự án công trình không xây dựng, vẫn chỉ là bãi khu đất trống mà nhà dự án sẽ phải giao 4 tỷ VNĐ cho nhà dự án, với số tiền này nhà dự án mang đi đóng tiền sử dụng khu đất, tiền làm hạ tầng… vào khi đó, theo phương thức phát triển dự án công trình thì ngay trong lúc xuất hiện quỹ khu đất, nhà dự án phải xuất hiện vốn để phát triển dự án công trình khi mà nhà dự án mới mẻ chỉ đóng tiền mua thành phầm với mức dưới 30%, và để xuất hiện tiền nhà dự án sẽ cầm cố quỹ khu đất này mới xuất hiện tiền làm dự án công trình. tuy vậy với chính sách này, nhà dự án sẽ đẩy việc vay ngân hàng cho nhà dự án, thay vì phải đi vay tiền, và CIC doanh nghiệp cũng vào sạch vào khoản vay, thậm chí khi bí tiền nhà dự án xuất hiện thể cầm cố luôn luôn quỹ khu đất dự án công trình đó cho ngân hàng để xuất hiện tiền thao tác làm việc khác còn khi dự án công trình không triển khai đúng tiến độ thì khoản nợ ấy nhà dự án vẫn là người chịu trọn vẹn trách nhiệm trước luật pháp.

Ngoài ra, ông Thắng cho rằng lợi nhuận vay mà ngân hàng đang vận dụng 2 tới 3 năm đầu rất thấp nên doanh nghiệp trả cho nhà dự án là điều họ xuất hiện thể làm, nhưng tới sau năm thứ 3 thứ 4 lợi nhuận tiến hành cao thì nhà dự án trả sẽ bị thiệt rất rộng lớn.

“gần kề đó, theo như phương thức thanh toán mua nhà truyền thống cuội nguồn thì nhà dự án đóng 30% tiện ích căn nhà mua rồi thanh toán tiền từng mùa, tới khi giao nhà đóng 95%, nghĩa là nếu xuất hiện vay tiền của ngân hàng thì họ sẽ vay vào từng mùa đóng tiền theo hợp đồng mua bán tính trên tiến độ xây dựng dự án công trình của phòng dự án và trả lãi và gốc rất thấp. Thế nhưng, với chính sách vay tới 85% và đóng 10% nghĩa là nhà dự án sẽ phải đóng 95% tiện ích căn nhà cho nhà dự án ngay trong lúc dự án công trình mới được nhà dự án tổ chức xây dựng. Và số tiền mà nhà dự án đóng, nhà dự án sẽ tay không làm dự án công trình”, ông Thắng cho biết thêm.

Chính sách bán thành phầm trên xuất hiện thực sự đúng luật?

Theo luật sư Nguyễn Hoàng Sơn, Đoàn luật sư TP.HCM, việc nhà dự án hỗ nhà dự án vay vốn là nguy cấp nhưng cũng xuất hiện những điểm cần suy xét. Nếu dự án công trình đủ ĐK thanh toán giao dịch và hợp đồng mua bán (khái niệm nhà ở), hợp đồng sang nhượng vốn quyền sử dụng khu đất (khu đất nền) đúng luật pháp thì về nguyên tắc việc vay ngân hàng nào thì cũng xuất hiện thể được, theo đó nhà dự án sẽ xuất hiện Xu thế chọn ngân hàng xuất hiện mức lợi nhuận thấp đối đầu nhau tại thời hạn vay và những năm sau đó để vay.

Việc link giữa nhà dự án và ngân hàng tùy từng từng dự án công trình, nhưng trọn vẹn không phải là giống nhau. xuất hiện dự án công trình ngân hàng sẵn sàng nhận thế chấp cho vay (nhà dự án uy tín, vị trí vàng, đủ ĐK thanh toán giao dịch, hợp đồng đúng phải luật,..). xuất hiện dự án công trình không được ngân hàng thẩm định và không mang vào list phát triển thị trường nên ngân hàng không nhận thế chấp và cho vay, cũng xuất hiện một vài ngân hàng phát triển theo thị trường ngách nên thường ký phối phối liên minh với nhà dự án.

“Thậm chí sẽ xuất hiện những dự án công trình, không đủ ĐK để làm tài sản thế chấp vì nhiều nguyên nhân: hợp đồng giữa nhà dự án và nhà dự án không đúng luật pháp, quyền sử dụng khu đất tại dự án công trình sẽ bị thế chấp,… nên việc xử lý nhà dự án vi phạm về thanh toán được vận dụng bằng thỏa thuận ba bên (nhà dự án, ngân hàng, người tiêu dùng) không đúng quy định về vận hành của ngân hàng như thời kỳ trước năm 2010”, luật sư Sơn nói.

Ông Sơn cũng cho rằng, trên trong thực tiễn, việc hỗ trợ lợi nhuận cho nhà dự án nhưng bị hạn chế về ngân hàng chỉ định ví dụ thì nhà dự án cần xem xét kỹ, thoạt tiên dường như nhà dự án hưởng nhưng thực tiễn không thừa kế gì. ví dụ vượt bậc, dự án công trình đang xây móng nhưng ngân hàng giải ngân khoản tiền phần nóc, giải ngân sớm nhưng thực tiễn nhiệm vụ thanh toán cho nhà dự án sẽ bị đẩy sớm vi phạm Điều 57 Luật marketing BĐS quy định về thanh toán phù thích hợp với tiến độ xây dựng.

Thậm chí, xuất hiện nhà dự án xuất hiện vốn quốc tế cũng bỏ mặc quy định này mà thu tới 95% ngay trong lúc ký hợp đồng. Trên trong thực tiễn, những Cơ quan quản trị nhà nước không kiểm tra và xử lý về những vi phạm này nên nhà dự án mang ra những chính sách nhưng sai luật pháp, mang ra sự kiện khuyến mại nhưng không đăng ký tại cơ quan nhà nước.

“nhà dự án cũng biết mình bị mang đẩy phải đi vay để giải ngân cho nhà dự án không đúng, nhưng vì muốn mua được và sợ sau này không vay được nên đồng ý vào những thanh toán giao dịch này. Với những nhà dự án trót ký hợp đồng vay ngân hàng thì sau thời hạn hết được nhà dự án hỗ trợ trả lợi nhuận thì cần soi kỹ lợi nhuận của tôi với những thanh toán giao dịch dân cư khác của ngân hàng. Trường hợp ngân hàng cố ý mang ra mức lợi nhuận cao để bù phần lợi nhuận thấp hỗ trợ cho nhà dự án thì nhà dự án xem xét quy định hành vi cấm phân biệt nhà dự án của Luật đối đầu nhau để bảo vệ quyền lợi của tôi”, ông Sơn nói.

Cũng theo ông Sơn, xuất hiện nhà dự án mang ra sử dụng để quảng cáo bán thành phầm theo kiểu: dự án công trình uy tín nên ngân hàng cho vay, ngân hàng xuất hiện đội ngũ chuyên nghiệp và sẽ thẩm định về pháp lý, tiềm năng nhà dự án,… nhưng thực tiễn xuất hiện rất ít nhà dự án theo những chính sách này, nổi trội khi thị trường không nóng sốt thì việc sử dụng lực tác động ngân sách thường hạn chế.