“giá cả khu đất sẽ còn tăng, nhưng không lo ngại bong bóng”

Tín dụng ngân hàng cho BĐS tăng mạnh, luỹ kế cả năm 2020 tăng 21% so với năm 2019.  

Liệu xuất hiện hoặc không sẽ tung ra tình trạng bong bóng BĐS như thời điểm 2011-2013 nếu không kịp thời chính sách can thiệp? VnEconomy sẽ trao đổi với ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc doanh nghiệp lớn Cổ phần PropertyGuru Việt Nam để hiểu thêm về thị trường.

giá cả khu đất TĂNG NÓNG KHẮP NƠI, VÌ SAO?

Ông nhìn nhận thế nào về hiện tượng giá cả khu đất ở nhiều địa phương trên khu giang sơn thời hạn trở lại đây hàng loạt tăng nóng?

giá cả khu đất tăng được giải yêu thích do 4 nguyên nhân chính. Thứ nhất, mặt bằng giá cả tại Tp.HCM sẽ tăng rất cao vào thời điểm 2018 – 2019, tới năm 2020 khi dịch Covid 19 tác động lên toàn thế giới gồm cả Việt Nam thao tác làm việc lưu thông khó khăn, nhiều nhà dự án rút ra, đẩy dòng tiền về thị trường miền Bắc, làm cho lượng tiền hàng loạt đổ vào khu đất nền, nhà ở, ven đô xung vòng quanh thị trường thủ đô, nổi bậc là khu đất thổ cư.

Thứ hai, giá cả khu đất tùy thuộc vào trò chơi show của nhiều doanh nghiệp lớn dự án. Nếu như yếu tố pháp lý tại Tp.HCM khó khăn hơn thì tại nhiều tỉnh thành khác như tỉnh bình dương, tỉnh đồng nai sẽ hút được nhiều doanh nghiệp lớn dự án tới. nhiều dự án công trình ở tỉnh bình dương, tỉnh đồng nai mọc lên rất nhiều vào thời điểm vừa qua, vì thế, giá cả khu đất đã được đưa lên rất cao. Tức là giá cả quần chúng cư đắt lên 45 – 50 triệu đồng/mét vuông thì đương nhiên giá cả khu đất không thể nào thấp được, quy luật giá cả quần chúng cư 1 thì giá cả khu đất phải gấp 2, 3.

Thứ ba là được kích yêu thích bởi cơ sở hạ tầng, nhiều công trình xây dựng xây dựng. Một nền tài chính rủi ro sau đại dịch muốn phục hồi thì phải xúc tiến dự án công, nhiều công trình xây dựng xây dựng trọng điểm được triển khai, tạo ra công ăn việc làm cho toàn bộ những người dân, tạo ra cơ sở cho nền tài chính phát triển, nhờ vậy cũng nâng giá cả BĐS. ví dụ như sân bay Long Thành được dự án xây dựng, kỳ vọng trở thành sân bay trung chuyển lớn nhất nhì Khu vực Đông Nam Á, khi đó nhiều tuyến đường đường cao tốc tham gia nhiều khu vực với nhau sẽ được dự án xây dựng. không kể, để phục vụ thị hiếu giao thông, phục vụ sẽ xuất hiện tầm 100.000 người cư trú, tạo ra ra thị hiếu sinh hoạt, phục vụ lớn, không kể là quý khách hàng phượt, vì vậy, giá cả khu đất tăng.

sau cuối là loại tiền nhàn rỗi, Covid 19 làm mọi vận hành sản xuất, phục vụ đình trệ, người dân ném tiến vào thị trường chứng khoán, BĐS để tìm tòi tài năng sinh lời. Khi tổng cộng quý quý khách hàng đều xuất hiện thị hiếu thì sẽ đẩy giá cả khu đất tăng. Cầu cao – cung chỉ xuất hiện vậy, giá cả khu đất tăng.

Tức là giá cả khu đất khắp mọi nơi tăng thêm dựa trên thị hiếu thiệt?

Tất nhiên là xuất hiện những nơi giá cả khu đất tăng dựa trên thị hiếu và tiềm năng, cũng xuất hiện nơi giá cả tăng bị thổi lên với những tin đồn, rất nguy hiểm. ví dụ vượt bậc, ở nhiều khu vực như Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh… đều là những địa phương xuất hiện ưu thế phát triển BĐS công nghiệp, nhiều khu công nghiệp được phê duyệt doanh nghiệp lớn trương dự án xây dựng, tạo ra ra hệ sinh vật cảnh, giá cả khu đất tăng là dựa trên thị hiếu thiệt.

Còn với những khu vực xuất hiện tin tức xây dựng sân bay, trung tâm thương mại… giá cả khu đất tăng nóng, tăng thường xuyên vào một trong những thời hạn ngắn xuất hiện thể xem là bị thổi. Ví dụ, khu đất Hoà Lạc giá cả lên khủng khiếp, giá cả hiện đang cao quá tuyệt vời rồi. Tăng mà không xuất hiện cơ sở thì nhiều nhà dự án nên thận trọng. Một ví dụ khác như TP Đà Nẵng, giá cả khu đất tăng kinh điển vào năm 2019, nhiều người tiêu dùng giá cả quá cao, không thoát được hàng, muốn bán thì đồng ý cắt lỗ, chịu giá cả lãi vay, thị trường đóng băng gần như không xuất hiện thanh toán. Việc làm giá cả sẽ xuất hiện những tác hại xấu tới thị trường, tới xã hội mà chúng ta không thể lường trước được.

xuất hiện lo ngại hiện tượng bong bóng BĐS không khi mà dư nợ tín dụng đổ vào BĐS tăng, nợ xấu BĐS tăng, giá cả khu đất cũng tăng mạnh…?

Không phải cứ giá cả khu đất tăng cao thì sẽ xuất hiện hiện tượng bong bóng xảy ra. So sánh với thời điểm 2011-2013 để thấy được khi đó vận tốc GDP tăng xuất hiện lúc lên tới 10%, dòng tiền chốt lời từ thị trường chứng khoán đổ sang BĐS nhiều, dư nợ tín dụng xuất hiện lúc lên tới 40%, việc ngân hàng cho vay thuận tiện, thế chấp giản dị và đơn giản hơn, đẩy giá cả BĐS tăng cao tới mức độ không người nào mua được nữa, dẫn tới bong bóng bị nổ.

Còn thời điểm hiện tại, GDP thấp nhất vào vòng 10 năm, ngân hàng nhà nước điều tiết, kiểm soát tín dụng tốt, dư nợ tín dụng của doanh nghiệp BĐS theo quý tầm 10% là kịch, vay ngân hàng mua BĐS không hề dễ. giá cả hiện tại cũng không tăng đồng đều giữa nhiều phương thức, ví dụ như quần chúng cư cả năm tăng 2-3% thì không thể xuất hiện hiện tượng bong bóng BĐS được.

Như ông nói giá cả khu đất tăng là do tiền đang rẻ và không biết đổ đi đâu ngoài thị trường chứng khoán và BĐS. Một khi nguồn tiền rẻ không phục vụ cho thị hiếu sản xuất mà doanh nghiệp lớn yếu là đầu cơ BĐS liệu xuất hiện ổn?

Vấn đề là loại tiền đó sẽ tùy thuộc vào sự phục hồi sản xuất, khi sản xuất quay trở lại dòng tiền sẽ quay trở lại dự án vào sản xuất, phục vụ – đây cũng là nghành nghề dịch vụ mang lại lợi nhuận cao. Một hai năm nữa, khi vaccin Covid được tiêm cho đại nhiều số người dân, nhiều biến thể mới của Covid được kiểm soát tốt, sản xuất phục hồi thì dòng tiền sẽ quay trở lại nhiều kênh sản xuất, phục vụ.

Lúc đó giá cả BĐS sẽ giảm, phải không?

giá cả BĐS sẽ đi ngang từ 2020 tới bấy giờ và sẽ tiếp tục Xu thế đó nếu không xuất hiện yếu tố quá tiêu cực như chiến tranh, thiên tai bão lũ. Điều này xuất phát tư tưởng nhà dự án, họ mua BĐS kỳ vọng 5-10 năm tới sẽ tăng lãi, họ khước từ ưu đãi bán. BĐS không khi nào giảm, chỉ xuất hiện tăng. Và thời điểm 2022 – 2023 xuất hiện thể sẽ tăng và lên mặt bằng giá cả mới.

Nếu tôi là nhà dự án thì tôi tránh xa những khu vực đang sốt nóng, giá cả sốt thường xuyên vì người ta muốn kiếm lợi nhuận nhanh gọn lẹ. Dấu hiệu của việc làm giá cả tiên tiến nhất là lượng thu hút giao địch nhiều, đẩy giá cả cao qua từng ngày, từng tuần vào thời hạn ngắn và được hỗ trợ bằng tin tức không rõ ràng. Tất nhiên dự án thì vẫn xuất hiện rủi ro nhưng rủi ro ít nhất làm cảm thấy với thoải mái với quyết định của tôi thì hãy xuống tiền.

Ông Nguyễn Quốc Anh.

Theo ông, vào năm 2021 nên dự án vào phương thức nào, khu vực nào và tránh dự án khu vực nào? 

Với miền bắc bộ thì dự án vào khu đất, nhà riêng sẽ xuất hiện tiềm năng sinh lời tốt. nhiều khu vực như Hoà Bình, Bắc Ninh, Hải Phòng Đất Cảng là những thành phố TP sài thành xuất hiện lượng tăng trưởng đều qua nhiều năm và còn dư địa tăng. 80% thanh toán BĐS miền Bắc doanh nghiệp lớn yếu là thủ đô vì vậy, dư địa cho nhiều tỉnh lân cận phần lớn sẽ còn tăng, tất nhiên tuỳ vị trí từng tỉnh và vào tỉnh cũng sẽ xuất hiện mức tăng trưởng không giống nhau.

Còn miền nam bộ thì dự án vào quần chúng cư tốt nhờ kỳ vọng vào nhiều chính sách mới xuất hiện hiệu lực thực thi như Nghị định 148, một loạt chính sách của UBND Tp.HCM xúc tiến nhiều dự án công trình ra hàng sớm hơn.

TRÁNH XA KHU VỰC giá cả TĂNG NÓNG

Vì sao luôn luôn xuất hiện những Note về chiêu trò thổi giá cả khu đất của cò, nhưng dường như nhà dự án vẫn lao đầu vào bỏ mặc rủi ro?

giản dị và đơn giản vì đó là lòng tham của nhân sự vô đáy. xuất hiện khi trong cả những người luôn luôn miệng nói Note nhưng họ cũng là người tiên phong tư. vào dự án BĐS, người ta xác định chỉ là 10 lần dự án, được 1 lần thắng, là ăn rồi. Khẩu vị dự án và mức độ rủi ro đồng ý được của từng người là không giống nhau. xuất hiện người thì chỉ nghe ngóng tin tức là sẵn sàng ném tiền vào. xuất hiện người thì xem xét, nhưng khi xem xét xong thì giá cả sẽ quá cao.

cũng phải xuất hiện sự tham gia rất mạnh của cơ quan quản trị nhà nước vào việc quy định công bố tin tức công khai minh bạch về nhiều dự án công trình cho toàn bộ những người dân thì mới kiểm soát tốt được. tuy vậy, trong cả tin tức minh bạch tới mấy cũng xuất hiện sự bất đối xứng về tin tức, người biết trước, người biết sau, dù vậy cũng sẽ hạn chế được những rủi ro, thiệt hại mà nhà dự án phải gánh chịu từ những dự án công trình “ma”, bánh vẽ trục lợi túi tiền người dân.

Ông xuất hiện lời khuyên gì cho nhà dự án BĐS giữa lúc thị trường như một mớ bòng bong?

nhiều nhà dự án không nên dự án theo trào lưu, tốt nhất thấy khu vực nào xuất hiện nhiều người thanh toán, giá cả đẩy cao hơn 30% so với mặt bằng giá cả của 6 tháng trước thì phải quan tâm đến kỹ, thậm chí là tránh xa, không nên mua. Còn với nhà đầu cơ thì mức độ mạo hiểm của từng người không giống nhau.

nhiều nhà dự án cũng nên tỉnh táo, khi nghe tới tin tức thu hút phải tìm cách xác minh xem đó xuất hiện là tin tức đáng tin cậy không? Ví dụ khi nói sắp xuất hiện tuyến đường đi qua thì phải tìm xây dựng, tìm nhiều nhân viên, forum… để xác minh lại, dự án BĐS không tài năng này thì tài năng khác.