Hạ sốt khu đất, cần đánh vào tiện ích của vận hành đầu cơ?

“Khi thị hiếu ở thực không xuất hiện, chỉ đầu cơ theo kiểu mua đi bán lại với tiềm năng chờ tăng giá chỉ là không phản ánh đúng thị hiếu của thị trường. Và vì vậy, tới một lúc nào đó, việc mua đi bán lại này sẽ phải tạm dừng như những gì sẽ trình làng trước đây.”

Đó là nhận định của bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc tiến độ xác định chỉ và Tư vấn ngân sách Savills TP thủ đô tại cuộc họp báo tổng quát thị trường BĐS quý 1/2021.

CẨN TRỌNG VỚI ĐẦU CƠ, TĂNG giá chỉ ẢO

Báo cáo của Savills tại cuộc họp cho thấy, vào quý 1 vừa qua, lượng căn nhà bán được trên thị trường giảm 29% theo quý và 37% theo năm. vào khi đó, lượng tiêu thụ căn biệt thự, nhà liền kề lại tăng tới 83% theo quý và 232% theo năm.

Lý giải về điều này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao tiến độ tư vấn Savills TP thủ đô cho biết thêm, thị hiếu nhà ở triệu tập nhiều vào phương thức căn biệt thự, liền kề do phương thức dân cư cư chỉ tăng giá chỉ tầm 5% so với cùng kỳ trước kia. vào khi đó, phương thức khu đất nền đang “sốt” nóng trên diện rộng, làm những nhà dự án hướng tới căn biệt thự, liền kề với kỳ vọng sẽ thu được lợi nhuận cao hơn.

Nhiều khu vực “ăn theo” tin tức xuất hiện dự án công trình, xuất hiện xây dựng mới, hoặc tùy thuộc vào tin tức giá chỉ khu đất khắp nơi tăng mà đẩy giá chỉ lên theo là không phản ánh tiện ích thực, còn gọi là sốt ảo.

Nói thêm về việc sốt khu đất nền, thay mặt Savills nhận định, những khu vực xuất hiện hạ tầng, hoặc tiềm năng phát triển kinh tế tài chính thì xuất hiện cơ sở và ưu thế để tăng giá chỉ khu đất. Nhưng cũng nhiều khu vực “ăn theo” tin tức xuất hiện dự án công trình, xuất hiện xây dựng mới, hoặc tùy thuộc vào tin tức giá chỉ khu đất khắp nơi tăng mà đẩy giá chỉ lên theo là không phản ánh tiện ích thực, còn gọi là sốt ảo.

“khái niệm những khu vực xuất hiện hiện tượng tăng giá chỉ ảo, nhà dự án cần kiểm tra và xác định dựa trên những giao dịch thanh toán thực thay vì dựa trên những giá chỉ chào trên thị trường. Bởi giá chỉ chào thường bị đưa lên rất cao. tuy vậy trên trong thực tiễn, xuất hiện quá nhiều người tiêu dùng khu đất nền không căn cứ vào tiện ích thực. Khi dòng tiền tiếp tục xuất hiện Xu thế đổ vào khu đất nền và khi thị trường khu đất nền ghi nhận nhiều mức giá chỉ, nhà dự án không nên vội vàng, tránh tư tưởng đám đông. Cần suy xét những yếu tố trọng điểm về tiện ích tài sản, cần xuất hiện tiềm năng so sánh, xác định chỉ và nhận định đúng tiện ích của lô khu đất”, bà Nguyễn Thị Hồng Vân nêu rõ.

Bà Vân cũng mang ra một vài ví dụ như: Làm thế nào để xác định tiện ích của một dự án công trình phát triển khu đất nền ở khu vực ngoại thành quy mô diện tích S trên 1000m2 sẽ xuất hiện phê duyệt xây dựng và sẽ hoàn thiện nhiệm vụ về tiền sử dụng khu đất?

những PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH tiện ích THỰC

Theo lãnh đạo Savills, xuất hiện hai phương pháp xác định tiện ích. Thứ nhất là phương pháp so sánh. ví dụ, người xác định chỉ phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đương về quy mô diện tích S, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng khu đất… Rồi tổ chức điều tiết những riêng không liên quan gì đến nhau dựa trên những yếu tố kể trên và lập luận những điều tiết dựa trên những minh chứng thị trường. Từ đó quy ra tiện ích trên một mét vuông khu đất.

Phần lớn những người môi giới BĐS ngày này đều không qua đào tạo thành và giảng dạy, không được cấp chứng chỉ, thiếu trung thực. Nhiều môi giới đầu cơ theo kiểu gom khu đất, đẩy giá chỉ lên, tác động tới giá chỉ thiệt trên thị trường.

Thứ hai, là phương pháp tiện ích khu đất thặng dư: tùy thuộc vào phê duyệt phát triển để giả định những tổng lệch giá và túi tiền ước tính liên quan tới việc phát triển dự án công trình. Trên cơ sở đó, xác định tiện ích khu đất thặng dư. khái niệm ước tính tổng lệch giá, người xác định chỉ sẽ phải xác xác định chỉ bán, tỷ trọng tăng giá chỉ, tiến độ thu tiền, vận tốc bán dựa trên những dữ liệu thị trường của những dự án công trình tương đương đang rao bán trên thị trường. khái niệm ước tính túi tiền, người xác định chỉ phải xác định đơn giá chỉ xây dựng trên đơn vị, thời hạn xây dựng, tỷ trọng lạm phát, túi tiền lãi vay. những số liệu này đã được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền tổng lệch giá và túi tiền sẽ sẽ nối dài theo thời hạn và chịu tác động bởi lạm phát nên người xác định chỉ với phải xác định mức tỷ trọng chiết khấu thị trường cho loại tài sản này, để chiết khấu toàn cảnh dòng tiền về hiện tại. tiện ích ước tính từ phương pháp trên phản ánh việc nhà dự án xuất hiện thể gật đầu trả bao nhiêu cho thành phầm với phê duyệt phát triển sẽ xuất hiện. Sau đó, xuất hiện thể so sánh tương quan kết quả giữa 2 phương pháp để tìm ra xác định chỉ gần đúng nhất.

ĐÁNH THUẾ ĐỂ TRÁNH ĐẦU CƠ?

Còn với giải pháp hạ “sốt” khu đất, những nhân viên của Savills cho rằng cần sự vào cuộc sát sao của những cơ quan quản trị nhà nước. đồng thời việc công bố công khai minh bạch xây dựng, kế hoạch phát triển hạ tầng, kiểm soát ngặt nghèo ĐK pháp lý những dự án công trình tung ra thị trường thì phải xuất hiện chế tài, kiểm soát ngặt nghèo giá chỉ mua bán trên thị trường.

“Bởi phần lớn những người môi giới BĐS ngày này đều không qua đào tạo thành và giảng dạy, không được cấp chứng chỉ, thiếu trung thực. Nhiều môi giới đầu cơ theo kiểu gom khu đất, đẩy giá chỉ lên, tác động tới giá chỉ thiệt trên thị trường. Ngoài ra, Nhà nước cũng nên tính tới việc đánh thuế nhà và phố tương tự như là là ở nhiều nước khác. Nhà càng to, tiền thuế phải nộp càng lớn. Những người gom khu đất càng nhiều thì phải chịu thuế càng tốt. Và phải đánh thuế hàng năm. Từ đó mới hạn chế được tình trạng gom khu đất, để sớm mang khu đất vào sử dụng đúng tiềm năng. Nếu xuất hiện khung pháp lý, chế tài tốt, chắc chắc sẽ làm được việc này”, bà Nguyễn Thị Hồng Vân khuyến nghị.

vào khi đó, Theo chị Đỗ Thu Hằng, phải xuất hiện những giải pháp hướng tới tiềm năng phát triển thị trường BĐS một cách ổn định, bền vững và kiên cố. Chứ không nên mang ra những giải pháp theo kiểu “phanh gấp”, dễ dẫn tới đổ vỡ. “vào quá khứ, nhiều giải pháp mang ra sẽ tác động rất rộng tới thị trường và sẽ phải xem xét, điều tiết lại. vì thế, việc mang ra giải pháp đúng, ưa thích hợp ngày này là hết sức nguy cấp”, bà Hằng nói.