Mua khu đất vườn làm nhà nghỉ dưỡng ngoại thành gặp vô vàn rủi ro

Hiện xuất hiện Xu thế nhiều người xuất hiện tiền đua nhau đi mua khu đất ở nhiều huyện vùng ven để làm nhà vườn , khu sinh vật nghỉ ngơi vào trong ngày nghỉ vào cuối tuần và nhiều thời điểm dịp lễ. tuy vậy, xuất hiện nhiều người tiêu dùng những mảnh khu đất rộng từ vài nghìn tới cả chục héc ta nhưng thanh toán nhà yếu bằng hợp đồng viết tay, không xuất hiện sổ đỏ, chỉ là khu đất nông nghiệp trồng cây nhiều năm.

Liệu việc mua bán khu đất như vậy xuất hiện đúng quy định luật pháp, người tiêu dùng sẽ đương đầu với những rủi ro nào? Để nhằm người hâm mộ thâu tóm rõ ràng hơn những vấn đề này, PV Infonet sẽ xuất hiện cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà – nhà tịch doanh nghiệp lớn lớn Luật SBLAW.

– PV: Thưa luật sư, theo quy định, khu đất nông nghiệp xuất hiện được sang nhượng vốn hoặc không?

LS Nguyễn Thanh Hà: Khoản 1 Điều 179 Luật khu đất đai năm 2013 xuất hiện quy định về quyền và nhiệm vụ của hộ mái ấm gia đình cá thể sử dụng khu đất. Theo đó, hộ mái ấm gia đình, cá thể sử dụng khu đất nông nghiệp (vào đó xuất hiện khu đất trồng cây nhiều năm) được Nhà nước gia vào hạn mức; khu đất được Nhà nước giao xuất hiện thu tiền sử dụng khu đất, cho thuê khu đất trả tiền thuê khu đất một lần cho toàn bộ thời hạn thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng khu đất; khu đất nhận chuyển đổi, nhận sang nhượng vốn, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì xuất hiện quyền sang nhượng vốn quyền sử dụng khu đất theo quy định của luật pháp.

– PV: Vậy khi người dân mua những mảnh khu đất không được cấp giấy xuất hiện sổ đỏ, theo luật sư, người tiêu dùng sẽ gặp những rủi ro gì?

LS Nguyễn Thanh Hà: Theo Khoản 1, Khoản 3, Điều 188 Luật khu đất đai năm 2013 quy định, người tiêu dùng khu đất được triển khai sang nhượng vốn quyền sử dụng khu đất phải xuất hiện đủ 5 điều gồm: xuất hiện giấy chứng nhận (Sổ đỏ); Quyền sử dụng khu đất không xẩy ra kê biên để bảo vệ thi hành án; khu đất không xuất hiện tranh chấp; vào thời hạn sử dụng khu đất; Việc sang nhượng vốn quyền sử dụng khu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký khu đất đai và xuất hiện hiệu lực thực thi Tính từ lúc thời hạn đăng ký vào sổ địa chính.

tuy vậy, nếu xuất hiện giấy chứng nhận nhưng người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng khu đất nhưng là người quốc tế hoặc người Việt Nam định cư ở quốc tế không thuộc đối tượng người tiêu dùng mua nhà ở gắn sát với quyền sử dụng khu đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền xuất kho cho toàn bộ những người khác;

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng khu đất nông nghiệp thì người tiêu dùng khu đất được quyền bán khu đất sau thời điểm xuất hiện quyết định giao khu đất, cho thuê khu đất;

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng khu đất thì người tiêu dùng khu đất được triển khai quyền bán khi xuất hiện ĐK để cấp Sổ đỏ (không cần xuất hiện sổ).

lúc mua những mảnh khu đất không xuất hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất, người tiêu dùng xuất hiện thể gặp những rủi ro như:

Khi xảy ra tranh chấp (với nhà khu đất cũ hoặc hàng xóm sống liền kề) thì hợp đồng sang nhượng vốn quyền sử dụng khu đất xuất hiện thể sẽ bị Tòa tuyên vô hiệu vì không đủ ĐK sang nhượng vốn và không được công chứng, xác thực.

Khó xác minh rõ ràng nguồn gốc của khu đất. Nếu khu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất thì sẽ làm cho khó khăn cho việc xác minh rõ ràng nguồn gốc của khu đất đó thế nào. Ví dụ, khu đất đang xuất hiện tranh chấp, khu đất Xác Suất… Do vậy, sau lúc mua khu đất, người tiêu dùng xuất hiện thể phải đương đầu với tranh chấp pháp lý ngẫu nhiên lúc nào.

Một điều trọng điểm nhất đó là mảnh khu đất không được thế chấp ngân hàng. Khi mảnh khu đất không xuất hiện sổ đỏ, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không còn gật đầu đồng ý cho toàn bộ những người tiêu dùng thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho vay là rất rộng. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu khu đất này không hề xuất hiện sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu suất cao vào sử dụng khu đất.

Yếu tố rủi ro nữa là khó bán lại mảnh khu đất sẽ mua. khu đất không xuất hiện sổ đỏ, tức tính trong mát không đảm bảo và tiềm ẩn nhiều nguy hại. do vậy, nếu sau này người tiêu dùng muốn bán lại thì cũng rất khó vì ai cũng mang tư tưởng rụt rè, sợ rủi ro mà mảnh khu đất không được cấp sổ mang lại.

sát bên đó, việc sang nhượng vốn khu đất không xuất hiện sổ đỏ còn xuất hiện thể bị phạt tới 40 triệu đồng. rõ ràng, theo khoản 3 Điều 18 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính vào nghành nghề dịch vụ khu đất đai thì việc sang nhượng vốn, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng khu đất không đủ ĐK xuất hiện thể bị phạt tới 20 triệu đồng khái niệm cá thể, tới 40 triệu khái niệm tổ chức.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – nhà tịch doanh nghiệp lớn lớn Luật SBLAW.

– PV: Nếu sau lúc mua khu đất, người sở hữu xuất hiện thị hiếu chuyển một phần từ khu đất nông nghiệp sang khu đất thổ cư thì xuất hiện khó khăn không và giá thành sẽ phải mang ra theo quy định gồm những giá thành gì, thưa Luật sư?

LS Nguyễn Thanh Hà: Theo quy định, khu đất trồng cây nhiều năm thuộc nhóm khu đất nông nghiệp. Khi người tiêu dùng khu đất xuất hiện thị hiếu muốn chuyển khu đất trồng cây nhiều năm sang khu đất ở thì phải được sự đồng đồng ý của cơ quan nhà nước xuất hiện thẩm quyền theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật khu đất đai năm 2013.

tuy vậy, việc chuyển khu đất trồng cây nhiều năm sang khu đất phi nông nghiệp không phải là khu đất ở hoặc khu đất ở thì tùy từng chính sách của từng địa phương.

rõ ràng, theo Điều 52 Luật khu đất đai 2013, cơ quan nhà nước xuất hiện thẩm quyền cho phép chuyển tiềm năng sử dụng khu đất nếu kế hoạch sử dụng khu đất hàng năm của cấp huyện sẽ được cơ quan nhà nước xuất hiện thẩm quyền phê duyệt; Và thị hiếu sử dụng khu đất thể hiện vào đơn xin chuyển tiềm năng sử dụng khu đất.

Như vậy, nếu kế hoạch sử dụng khu đất hàng năm của cấp huyện được cấp xuất hiện thẩm quyền phê duyệt mà xác định diện tích S khu đất trồng cây nhiều năm được chuyển tiềm năng sử dụng thì phần khu vực S đó sẽ được chuyển khi người dân xuất hiện đơn xin chuyển.

Và khi muốn chuyển đổi tiềm năng sử dụng khu đất, người dân sẽ phải nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất, nếu không xuất hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất thì người tiêu dùng sẽ phải xin cấp, sau đó mới xuất hiện thể tổ chức thủ tục chuyển tiềm năng sử dụng khu đất.

Về lệ phí và nhiều khoản thuế phải nộp khi triển khai thủ tục chuyển tiềm năng sử dụng khu đất, gồm: Tiền sử dụng khu đất và lệ phí trước bạ.

khái niệm tiền sử dụng khu đất, phải nộp theo giá chỉ khu đất ở trừ đi tiền sử dụng theo giá chỉ khu đất nông nghiệp.

Còn lệ phí trước bạ, theo quy định, khi được cho phép chuyển đổi tiềm năng sử dụng khu đất từ khu đất trồng cây nhiều năm sang khu đất ở thì cần đăng ký biến động về khu đất đai trước rồi mới được chuyển đổi tiềm năng sử dụng, nếu đủ ĐK chuyển đổi theo quy định.

cá thể, tổ chức sau thời điểm xin phép chuyển đổi tiềm năng sử dụng mới xuất hiện khu đất do được chuyển quyền sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ, mức phí là 5% theo giá chỉ tính của UBND cấp tỉnh phát hành.

Xin cảm ơn luật sư!